對非法銷售車位進行整頓的建議書 建議書

建議人： xxx
建議內容：請求下文對非法銷售車位情況進行全國範圍整頓
建議理由：
近年來，隨着住宅房地產市場的迅猛發展，住宅作爲商品，已爲社會尤其是廣大消費者日益關注，而近期，車位糾紛已逐漸成爲全國消費投訴的熱點。
建議人在調查中發現，開發商非法銷售車位情況相當普遍，主要存在如下情況：
1． 明知屬於小區配套不能辦理產權單獨轉讓，開發商卻仍然非法銷售地上或者地下車位。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”
此種車位屬全體小區業主共有，是小區的強制配套設施，不允許單獨轉讓，並且作爲地上附着物和從物，已經隨着小區土地使用權的轉移而轉移給了全體業主，開發商無權出售。
2． 以銷售50年或者70年使用權爲名欺詐消費者
《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權），最長期限也只有20年，凡是銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的，都是欺詐行爲。（具體的案例見附件1.關於千泰居小區非法銷售車位的舉報）
3． 將地下人防改造的車位非法進行銷售
“人防工程”，是按照國家要求建立的公共事業配套設施，開發商不得擅自銷售；作爲強制配套也已經隨土地使用權的轉移而轉移給全體業主了，而現實中卻存在開發商違反法律規定進行銷售的情形。（具體的案例見附件2. 關於青年匯佳園項目非法銷售地下車庫的舉報）
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：“土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。”開發商售樓後，小區土地使用權已轉移給了全體業主，所以沒有單獨產權證的部位均爲業主共有財產。
開發商的非法銷售行爲，給業主權益造成了巨大損失，僅以北京4000個小區爲例，若每個小區有500個車位，由開發商進行非法銷售：則非法獲利至少1000億元。（目前北京市小區地下車位售價在5萬元到20萬元不等，多爲8萬元到12萬元一個，其中購買人大約每月還要交50-150元/月的管理費。）
如果由開發商非法出租，租價一般在150元/月到1200元/月不等(含管理費)，那麼業主財產每年至少流失3億元。
針對如此大的利益、開發商的種種非法銷售行爲，消費者很難維護自己的權益。據中消協和各地消協統計，在各類投訴中，房地產投訴的解決難度最大、調解成功率最低。
消費者維權困難，以青島千泰居爲例，XX年1月，千泰居業主委員會向行政主管部門舉報開發商非法銷售車庫，要求行政主管部門對侵犯業主共同財產的行爲進行查處。結果：建委答覆――建議交易中心處理，而交易中心也沒有實際行動，答覆建議法律途徑解決！
建議人認爲：非法銷售車位的情況日益嚴重，一方面是由於利益驅使，開發商違反法律規定；另一方面是由於相關主管部門執法監督不力，對違法行爲缺少有力的查處。違法銷售行爲如此普遍，僅僅依靠消費者個人的力量並不能夠解決問題。
作爲房地產業的主管部門，建設部肩負着規範房地產市場職責；貴部領導也曾多次強調：“要從執行憲法的高度，切實實現好、維護好、發展好人民羣衆的根本利益。”
爲維護廣大消費者的合法權益，現建議人懇請貴部在全國範圍內對非法銷售車位情況進行整頓：
1. 明確職能定位，分清職責，避免消費者投訴得不到解決的情況。
2. 在全國範圍內開展整頓工作，對非法銷售車位情況進行查處，分類做出處理，規範房地產市場：對國家明令禁止銷售的、違反土地管理法等有關法律、行政法規和國家政策的開發商，依法進行查處；對不符合規劃項目建造的車位，下令暫停建設，限期整改：完全杜絕開發商在土地分攤和規劃用地上做手腳！
致：
建議人：xx